Góp ý dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
Theo đề nghị của Sở Xây dựng; vừa qua, Sở Tư pháp đã tổ chức họp góp ý đối với dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Thành phần tham dự cuộc họp bao gồm: Lãnh đạo Sở Tư pháp; Trưởng, Phó các phòng thuộc Sở; Phòng Văn bản quy phạm pháp luật và Quản lý xử lý vi phạm hành chính.
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được Quốc hội ban hành và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025. Do đó, cần thiết phải sửa đổi bổ sung Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để bảo đảm phù hợp với một số nội dung mới được sửa đổi, bổ sung trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023; đồng thời cũng sửa đổi, bổ sung một số nội dung hiện hành để phù hợp với tình hình thực tiễn nhằm tạo cơ sở pháp lý cho địa phương cũng như các tổ chức, cá nhân khi thực hiện việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. Do vậy, việc xây dựng và ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (thay thế Nghị định số 02/2022/NĐ-CP) là thật sự cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
Tại cuộc họp, các thành viên tham dự đã tham gia góp ý về một số vấn đề chính trong dự thảo Nghị định như:
Về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh: Đề nghị xem xét, quy định đầy đủ tất cả các thông tin cần công khai về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản. Về việc xác định vốn chủ sở hữu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản: Đề nghị xem xét, quy định định tiêu chí về thời gian thành lập doanh nghiệp để xác định là “doanh nghiệp mới thành lập”, trên cơ sở đó mới xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật. Về điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: Đề nghị chọn Phương án 2 vì phương án này quy định các đối tượng là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ dễ xác định, dễ quản lý hơn các phương án khác; tuy nhiên, nên xem xét, quy định lại phương án này cho phù hợp với khái niệm “Kinh doanh bất động sản” quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản. Về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh: Đề nghị cân nhắc lại hậu quả pháp lý của quy định “Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại khoản này mà cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…”; vì trong trường hợp nhà ở không đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng bán, cho thuê mua thì khi phát hiện sai phạm này, quyền lợi của khách hàng sẽ không được đảm bảo. Ngoài ra, trong trường hợp này, Dự thảo nên quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản và chủ đầu tư để dễ áp dụng thực hiện. Về việc thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: Đề nghị quy định cụ thể các cơ quan có liên quan cần lấy ý kiến về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tránh trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được giao chủ trì thẩm định lấy ý kiến tràn lan, không tập trung, làm ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu quả của công tác thẩm định. Về phương thức tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Đề nghị bổ sung thêm điều khoản quy định về phương thức tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho phù hợp vì hiện tại, Dự thảo chỉ quy định về đơn vị tổ chức kỳ thi và kinh phí dự thi; chưa có điều khoản quy định về phương thức tổ chức kỳ thi.
Tại cuộc họp, các thành viên tham dự đã tham gia góp ý về một số vấn đề chính trong dự thảo Nghị định như:
Về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh: Đề nghị xem xét, quy định đầy đủ tất cả các thông tin cần công khai về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản. Về việc xác định vốn chủ sở hữu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản: Đề nghị xem xét, quy định định tiêu chí về thời gian thành lập doanh nghiệp để xác định là “doanh nghiệp mới thành lập”, trên cơ sở đó mới xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật. Về điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: Đề nghị chọn Phương án 2 vì phương án này quy định các đối tượng là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ dễ xác định, dễ quản lý hơn các phương án khác; tuy nhiên, nên xem xét, quy định lại phương án này cho phù hợp với khái niệm “Kinh doanh bất động sản” quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản. Về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh: Đề nghị cân nhắc lại hậu quả pháp lý của quy định “Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại khoản này mà cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…”; vì trong trường hợp nhà ở không đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng bán, cho thuê mua thì khi phát hiện sai phạm này, quyền lợi của khách hàng sẽ không được đảm bảo. Ngoài ra, trong trường hợp này, Dự thảo nên quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản và chủ đầu tư để dễ áp dụng thực hiện. Về việc thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: Đề nghị quy định cụ thể các cơ quan có liên quan cần lấy ý kiến về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tránh trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được giao chủ trì thẩm định lấy ý kiến tràn lan, không tập trung, làm ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu quả của công tác thẩm định. Về phương thức tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Đề nghị bổ sung thêm điều khoản quy định về phương thức tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho phù hợp vì hiện tại, Dự thảo chỉ quy định về đơn vị tổ chức kỳ thi và kinh phí dự thi; chưa có điều khoản quy định về phương thức tổ chức kỳ thi.
Tác giả bài viết: Thu Thảo
Danh mục