Thừa kế nhà ở và những bất cập trong việc thực hiện quyền sở hữu

Liên quan đến vấn đề này hiện có hai quan điểm, quan điểm thứ nhất cho rằng kể từ thời điểm người có tài sản chết (thời điểm mở thừa kế), người thừa kế có quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản đối với nhà ở được nhận thừa kế. Quan điểm này căn cứ vào quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp thừa kế tại Luật Nhà ở năm 2005 và quy định về thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế tại Bộ luật Dân sự. Cụ thể: khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định:Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”. Khoản 5 Điều 64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”. Điều 636 Bộ luật Dân sự quy định “Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại”.Quan điểm này cũng cho rằng, Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 7 năm 2015, thay thế Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế (khoản 4 Điều 12). Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên thì kể từ thời điểm người có tài sản chết (thời điểm mở thừa kế), người thừa kế mặc nhiên có quyền thực hiện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản do người chết để lại với tư cách của chủ sở hữu tài sản.

Tuy nhiên, quan điểm thứ hai cho rằng, được thừa kế là căn cứ để xác lập quyền sở hữu tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự, tuy nhiên thừa kế về nhà ở là trường hợp thừa kế bất động sản, do vậy người thừa kế muốn thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản thì phải thực hiện các thủ tục để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xác nhận tư cách chủ sở hữu của mình, sau đó mới thực hiện các quyền của chủ sở hữu quy định tại Điều 164 Bộ luật Dân sự. Theo quan điểm này thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở quy định ở Luật Nhà ở chỉ là căn cứ để người thừa kế thực hiện nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu tài sản, nghĩa là căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở về thời điểm chuyển quyền sở hữu, từ thời điểm người có tài sản chết (thời điểm mở thừa kế) người thừa kế mới có quyền thực hiện các thủ tục để chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Bởi vì, theo quy định tại Điều 167 Bộ luật Dân sự thì quyền sở hữu đối với bất động sản phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đăng ký bất động sản. Điều 168 Bộ luật Dân sự đồng thời quy định việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Ngoài ra,  Điều 168 Luật Đất đai cũng quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Đối chiếu với các quy định trên đây thì thừa kế nhà ở là một hình thức của chuyển quyền sở hữu bất động sản, do vậy người được thừa kế phải thực hiện trách nhiệm đăng ký quyền sở hữu và việc chuyển quyền chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Người được thừa kế chỉ có thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu sau khi việc chuyển quyền có hiệu lực.

Quan điểm này cho rằng quy định về thực hiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do được thừa kế cũng được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Cụ thể, khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác”. Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định “Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây: đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật”. Như vậy, rõ ràng việc thực hiện các thủ tục để chứng nhận quyền sở hữu trong trường hợp thừa kế nhà ở là bắt buộc, do vậy nếu pháp luật cho phép người thừa kế được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt kể từ thời điểm người có tài sản chết (thời điểm mở thừa kế) thì các quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản, hiệu lực về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản và các quy định về trình tự, thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản do được thừa kế sẽ không có hiệu lực trong trường hợp này.

Người viết cho rằng, đối với thừa kế về nhà ở nói riêng và thừa kế về bất động sản nói chung thì người thừa kế chỉ thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản sau khi đã được chứng nhận tư cách chủ sở hữu tài sản, tức là sau khi đã thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định. Tuy nhiên, các quy định hiện hành liên quan đến thừa kế nhà ở chưa được rõ ràng và không thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, điều này gây khó khăn cho việc áp dụng. Do vậy, khi xây dựng Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014, nhà làm luật cần phải rà soát lại các quy định hiện hành có liên quan và cần phải có sự phân biệt và quy định rõ 3 vấn đề, đó là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp thừa kế, việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp thừa kế và thời điểm được thực hiện các quyền của chủ sở hữu trong trường hợp được thừa kế. Đặc biệt, không nên dẫn chiếu đến quy định của Bộ luật Dân sự, bởi Bộ luật Dân sự chưa có quy định chi tiết, cụ thể về các vấn đề nêu trên, đặc biệt là thời điểm được thực hiện các quyền của người được thừa kế nhà ở với tư cách là chủ sở hữu tài sản và việc công chứng, chứng thực văn bản thừa kế nhà ở./.